Destructor de mitos: ¿vivir de alquiler es tirar el dinero?

10 agosto, 2007 a las 12:28 pm | Publicado en Destructor de mitos, Vivienda | 83 comentarios

Es frecuente escucharlo, vivir de alquiler es tirar el dinero. Hoy será el mito a destruir. Pago una hipoteca, 300.000 euros a 30 años, unos 1500 euros al mes, y tengo la suerte de compartirla con mi pareja, si no, no podría pagarla, o sí, pero no podría vivir. Y cuando digo vivir no me refiero a ir al cine, a cenar en restaurantes, salir de viaje… me refiero a que no podría cubrir mis necesidades básicas. No podría cubrir mis necesidades básicas, ¿se dan cuenta de lo que esto significa?

Vivimos en un país europeo y un país mediterráneo e igual que en la mayoría de los países mediterráneos los españoles consideramos nuestra vivienda como una inversión, como un depósito de ahorro. Tener en propiedad nuestra vivienda forma parte de nuestra cultura. Pero no sólo en los países mediterráneos, también en Reino Unido, según las encuestas, para la mayoría de la población sería deseable tener la vivienda en propiedad. Pero ¿por qué? “Un hombre que no tiene tierra no es un hombre”, lo oí en una película de Tom Cruise.

Vivir de alquiler es tirar el dinero. Desmitifiquémoslo. Ya lo dije, este blog nació con vocación de reflejo. Les traslado la opinión de un internáuta que leí en http://www.inverforo.com. Por supuesto es sólo una opinión pero si está dudando entre alquilar o comprar una vivienda merece la pena que lo lea:

“Hace años, sí, estoy de acuerdo, cuando las hipotecas se pagaban a diez o quince años, sí era tirar el dinero.

¿Pero hoy? Que voy a estar pagando 30, 40 o 50 años. Que no sabré nunca cuánto acabaré pagando debido al interés variable. Y que los precios se han elevado debido al alto porcentaje de especulación… No, no creo que vivir de alquiler sea tirar el dinero.

Pongamos un ejemplo.

Un piso de segunda mano, con 30 o 40 años de antigüedad, de 70 m2. y en una ciudad grande como Barcelona o Madrid, llega tranquilamente a los 300.000 €. O mejor dicho, “estaríamos de suerte” con ese precio.

En este caso, si optamos por la opción compra, podemos tener una hipoteca de 30 años a unos 1.500 € mensuales. Si por el contrario, escogemos la opción alquiler, el precio puede estar en unos 800 € gastos incluidos.

Si una persona puede pagar una hipoteca de 1.500 € y opta por pagar el alquiler de 800 puede ahorrar esos 700 € de diferencia, por tanto, el primer año habrá ahorrado 8.400 €, el segundo 8.064, el tercero 7.716,24, el cuarto 7.356,36 y el quinto 6.983,76 €.

Todo ello considerando un IPC del 3,5 % anual y una cuota hipotecaria invariable de 1.500 €; con lo cual obtenemos, al final de los cinco años que dura el contrato de alquiler, un capital ahorrado de aproximadamente 38.000 €, y en cash, que a diferencia de la revalorización de la vivienda, es circulante, y, por tanto, invertible.

Invirtiendo nuestro ahorro de manera conservadora y sin complicarnos demasiado la vida, podríamos poner nuestro dinero en un plan de pensiones, un fondo de inversión o cualquier otro producto financiero que nos pareciese conveniente.

También podríamos invertir en propiedad horizontal, comprar un par de plazas de parking y alquilarlas. En una ciudad como Barcelona, el precio medio puede estar entre 90 y 150 € mensuales. Alquilando en el peor de los supuestos, a 90 €, obtendríamos unos ingresos de 2.160 € anuales, es decir, una rentabilidad del 5,68 %; más, la posible revalorización anual del suelo.

En cualquiera de las opciones señaladas no me parece que se haya tirado el dinero, al contrario, creo que se ha invertido.

También podríamos optar por invertir de una forma no tan conservadora y destinar todo o parte de nuestro ahorro a la bolsa.

En la bolsa española en los dos últimos años hay bastantes empresas que han conseguido revalorizaciones muy importantes, algunas han multiplicado por cuatro e incluso por cinco y otras muchas acumulan plusvalías en las que se supera con creces el 100 % de revalorización, ¡y en tan solo dos años! Sobran ejemplos: Metrovacesa, Sacyr, Inmocaral, Endesa, Iberdrola, Telepizza, Acerinox, Arcelor, Adolfo Domínguez, Abengoa, Avanzit… todos los grandes del sector de la construcción, superando holgadamente casi todos ellos el 150 % de revalorización. Y qué decir de los bancos, que en su totalidad superan el 50 % de plusvalía habiendo muchos que llegan al 70-80 %, y alguno, como el Sabadell, superan el 100 %.

Como podemos comprobar la bolsa ha ofrecido entre el 2005-06 un amplio y suculento abanico de posibilidades suficiente como para satisfacer todos los gustos y sin necesidad de invertir en empresas con excesivo riesgo, permitiendo así, una inversión relativamente segura.

¿Habríamos tirado el dinero, si hubiésemos invertido en bolsa y hubiéramos obtenido plusvalías como las mencionadas, y en tan solo dos años?

Si volvemos al ejemplo de compra o alquiler en el que ahorrábamos el diferencial entre ambas cuotas e invirtiésemos en bolsa con el ahorro acumulado en el segundo año, es decir, con 16.000 €, y obtuviésemos plusvalías en torno al 100 ó 150 % por ejemplo, estaríamos hablando de hacer caja con 32 y 40 mil euros respectivamente. Y aún nos quedarían tres años de ahorro a computar hasta finalizar nuestro contrato de alquiler a cinco años.

Es decir, si inicialmente habíamos calculado el ahorro al final del quinquenio de alquiler en 38.000 €, ahora tendríamos que añadir las plusvalías de bolsa, 16 y 28 mil euros dependiendo de si ganamos un 100 o un 150 % respectivamente.

Considerando estos supuestos (y sólo estamos destinando a bolsa una parte de los ahorros), podríamos estar hablando, tranquilamente, de unos ahorros al final de los cinco años de alquiler de entre 54 y 66 mil €. Y en tan solo dos años de bolsa, ¿y si la bolsa continúa a buen ritmo dos o tres años más, quién se atreve a afirmar que no podemos obtener mayores beneficios, invirtiendo el total de nuestros ahorros quinquenales en bolsa?

Tampoco me parece que esto sea tirar el dinero, muy al contrario, me parece bastante más interesante que una revalorización inmovilizada y pendiente de amortizar (durante toda tu vida) como la de la vivienda.

¿Cuánta gente hay que sea capaz, pagando 1.500 € de hipoteca, de ahorrar, en cinco años, 38.000 €? Los que contesten sí a esta pregunta, adelante, venga esa hipoteca, ahora bien, los que por tener un piso en propiedad limiten su capacidad de ahorro a cero o casi cero, ojo, puede que en algún momento de su dilatada vida crediticia su situación financiera sea demasiado vulnerable e incluso insostenible.

En este punto creo que también habría que desmitificar el mito de “si me va mal, vendo”. Mucha gente tiene la sensación de poder vender rápido si la situación fuese tan dramática que no quedase más remedio. No es tan fácil, cabe recordar que en situaciones de impago el banco no espera más de tres meses (¿cuánta gente pregunta qué pasa si no se paga, en el momento de firmar la hipoteca?) Pasados estos 90 días, tu banco pone tu casa a subasta, es decir, o pones el dinero encima de la mesa o te quedas sin nada, y les aseguro, que los departamentos jurídicos de los bancos no son la hermanita de la caridad y que su maquinaria se pone en funcionamiento al día siguiente del primer impago, sin dilaciones. Ya me explicarán entonces cómo vendemos un piso en 3 meses, cuando la media está en aproximadamente 12. ¿Lo regalamos?

El ahorro siempre había sido una virtud, en él se sustentaba gran parte de la estabilidad financiera familiar, ahora parece que no, los tiempos cambian, ahora prima el que tu riqueza no sea el dinero. Hemos cambiado de activo, ahora parece que el inmovilizado tipo vivienda es la salvación.

Craso error, el dinero, ese otro activo al parecer ahora olvidado por el ciudadano de a pie, sigue mandando y es, en primer y última estancia el que genera economía, y en el caso de las familias, el que hace posible el ineludible consumo, que a su vez, genera economía. ¿Podremos vivir siempre con las migajas que nos deja la hipoteca? ¿No es más que probable que se resienta nuestro consumo, a niveles realmente agobiantes, si nos pasamos en lo que pedimos, aunque el mercado esté así? ¿Cuál es la solución? ¿Refinanciar a 50 años para poder seguir viviendo?

Es demasiado osado vivir durante toda tu vida con tu capacidad de ahorro en niveles de cero o semi cero. Los datos publicados en prensa en multitud de ocasiones con cifras cercanas o incluso superando el 50 % de familias que no llegan a final de mes debería alertarnos bastante más de lo que lo hace, sobre todo en un país en el que no somos especialmente punteros en nada. Y si no, comparemos nuestro salario mínimo interprofesional con los de la Europa avanzada a la que nos dicen pertenecer. Comparemos nuestro IPC al Europeo, “aquí sí… ¡les ganamos!”.

Para resumir vuelvo a insistir en los tópicos. Repasémoslos de nuevo, quizá estén obsoletos. Quizá estamos viviendo un momento, sobre todo desde hace tres, cuatro años, en el que ya no es aconsejable comprar (al menos en las grandes ciudades). Los tiempos cambian. Cuanto antes lo aceptemos antes venceremos los tabúes y falsos mitos que nos pueden complicar la vida de manera dramática.»